定了！海南商办类产品，销售政策大松绑！

发布时间：2024-04-18 09:19:14 来源:网易海南房产

去年12月，海南官方发布优化调整房地产调控政策的通知，内容提出：

在坚持不得将商业、办公类项目变相开发建设成为“类住宅”项目的前提下，对于存量项目可优化调整“商业、办公类项目产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制性政策。

随后、海口、白沙、澄迈等地，相继官宣商办及产权式酒店的销售和购买政策。

“取消商办物业最小分割单元300平方米限制，调整产权式酒店回归商业属性，按商业产权执行购房政策。”

海南网易房产摄

近日，海南省自然资源和规划厅、省住房城乡建设厅、省市场监管局三部门联合发文：“关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见”

对海南商业、办公类项目管理上进行优化调整！

在此前“取消商办物业最小分割单元300平方米限制”大调子的基础上，进一步明确，具体最小分割面积，由各地方自己来定！

同时，进一步在省政府优化房地产调整政策的背景下，将项目设计，项目建设过程监管上，进行前置性管理；

小易仔细看了“意见”，里面有几点值得关注：

1：继续提到，商办类产品，坚决遏制变相开发建设成“类住宅”项目，这是前提；

进一步明确，对于市场上一些商住类项目，LOFT产品会有限制；

2：优化调整商办产品的销售政策：此前，海南规定商业、办公类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米，且不得按照住宅类房地产进行登记；

对而此次优化政策中提到：因城施策优化调整本地区商办类项目销售政策，并合理确定商办类项目产权分割销售最小单元建筑面积。

将销售政策的施政权，下放到各市县。

意味着商办类产品，在销售面积限制上，进行了放宽，根据各市县情况制定区域的销售政策，不再严格按照“最小300平方米”的政策执行。

对于商办类产品而言，这是政策上的大松绑！

3：除解决历史遗留问题的产权式酒店、酒店式公寓用地外，严禁旅馆用地建设项目分割销售和不动产登记，并坚决防止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。

意味着新拿的旅馆建设用地项目，不能再分割销售，和不动产登记。

海南网易房产摄

借着商办话题。

小易简单梳理下，目前海南全省商办拿地和销售情况：

2022年、2023年商服用地出让占比达到了20%，与住宅用地的占比差距不大。

年度成交的土地面积都超过了200万平方米！

意味着市场上，充斥了不少商办物业，存量巨大！

海南网易房产摄

销售端上，海口、三亚市场为例：2023年商办类物业总共销售不到64万㎡

海口的去化周期达到128个月；

这两地，基本占据了海南商办市场的大半壁江山；

可见商办类物业销售难度之大。

而此次相继出台的“优化商办”政策，对于商办物业项目而言，是毫无疑问的一大利好！

海南省自然资源和规划厅海南省住房和城乡建设厅

海南省市场监督管理局关于优化调整商业、办公类建设项目管理工作的意见

各市、县、自治县人民政府：

为发挥我省商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公类项目功能[具体指《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》明确的二级类中商务金融用地（0902）、其他商业服务业用地（0904）上建设的商业、办公类项目，以下简称“商办类项目”]，维护我省健康有序的房地产市场秩序，结合我省房地产有关调控政策，在坚决遏制商办类项目变相开发建设成“类住宅”项目的前提下，对我省商办类建设项目管理工作进行优化调整，现提出如下意见：

一、严格建筑设计要求

商办类项目应严格落实有关公共建筑设计规范和标准，外立面应具有明显的公共建筑形态和特点。不得采用住宅套型设计形式及标注住宅类功能描述；除集中设置的食堂以及商业用途项目作为餐饮功能使用的区域外，不得设置燃气设施。

二、优化调整销售政策

在坚持不得将商办类项目变相开发建设成为“类住宅”项目的前提下，由各市县落实城市主体责任，因城施策优化调整本地区商办类项目销售政策，并合理确定商办类项目产权分割销售最小单元建筑面积。

三、加强全过程监管

各市县自然资源和规划、住房城乡建设、市场监管、综合执法、行政审批及营商环境等主管部门要履行商办类项目监管职责，依法依规开展土地供应、规划审批、施工建设、销售登记等环节的监管行为，加强日常检查和沟通联动，形成全过程监管的合力。对商办类项目擅自修改设计方案、不按经图审的施工图进行施工、违规按“类住宅”宣传和销售等违法违规行为严肃查处，并将有关企业失信信息纳入相关信用监管平台，实施失信惩戒。

四、分类稳妥施策

本意见印发前，已取得土地使用权的存量商办类项目，由各市县根据项目土地供应、规划审批、施工建设等实际情况，做好政策衔接，分类稳妥施策。其中对于未取得建设工程规划许可证和施工许可证的“未批未建”项目，按照本意见内容执行；已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的“已批未建”项目，以及已取得施工许可证但未取得商品房预售许可证的“在建未售”项目，尚可局部调整设计方案或套型的，可由业主单位申请，经有关部门审查符合条件后，按程序办理相关变更审批手续，设计方案局部调整应严格按照本意见第一条规定执行，业主单位不申请调整设计方案或套型，仍按原方案执行。各市县可结合本地区实际，细化落实分类政策措施。

五、其他要求

对《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》明确的三级类中零售商业用地（090101）、批发市场用地（090102）的项目建筑设计方案参照本意见第一条规定执行。除解决历史遗留问题的产权式酒店、酒店式公寓用地外，严禁旅馆用地（090104）建设项目分割销售和不动产登记。以康养、总部经济等之名建设的项目参照执行，坚决防止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。

本意见的有关问题由省自然资源和规划厅、省住房城乡建设厅、省市场监管局负责解释。

《海南省自然资源和规划厅海南省住房和城乡建设厅海南省市场监督管理局关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（琼自然资规〔2021〕12号）同日不再执行。

本意见自2024年5月15日起施行，有效期5年。